Az N3 Média Csoport hírei

Úgy tűnik, nemcsak Budapesten és a nagyobb vidéki városokban élénkült meg az ingatlanpiac, hanem a Balaton is a vevők célpontjává vált. Az elmúlt egy évben növekedés érzékelhető mind a nyaralók, mind pedig a lakóingatlanok piacán. Hol járnak most az árak, melyek a felkapott települések, érdemes-e most bevásárolni ingatlanból a Balaton-parton? A szakértő minden kérdésre megadja a választ.

Jelentős változások tanúi lehettek az elmúlt egy év során azok, akik figyelik a balatoni ingatlanpiacot. Újból visszatértek a nyaralót kereső érdeklődők, érzékelhető a mozgás a helyi lakosok körében, ráadásul egy további nagyon fontos változás is bekövetkezett: ismét beindultak az építkezések, amire az elmúlt öt-hat évben nem nagyon volt példa - hívta fel a figyelmet Krausz Gábor, a Balla Ingatlanirodák siófoki irodájának vezetője.

Az elmúlt évben beinduló ingatlanpiaci fellendülés az idei évben sem torpant meg a XIX. és XX. kerületekben. Jelenleg ebben a két dél-pesti kerültben erősen keresleti piacról beszélnek az ingatlanközvetítők, ahol a legnagyobb gondot az jelenti, hogy az eladók érezhetően visszatartják lakásaikat. Így nagyon kevés az eladó ingatlan, az árak pedig néha indokolatlanul magasra szöktek.

Miközben a hazai lakáspiac biztató képet mutat a statisztikai adatok és a szakemberek véleménye szerint, mindez teljesen mértékben összhangban van a vevői és eladói várakozásokkal is. Kereslet- és kínálatbővülésre, élénkülő piacra, emelkedő árakra számítanak vagy talán inkább vágynak az emberek. Legalábbis ez derült ki a Balla Ingatlanirodák legújabb felméréséből, melyben több mint ezer főt kérdeztek meg.

Erős keresleti piac alakult ki az elmúlt hónapokban Kőbányán és a mellette fekvő XVII. kerületben. Legalábbis ami az elfogadható árú és minőségű lakásokat illeti. Az ingatlanközvetítők a CSOK és a jobb hitelek révén hamarosan bekövetkező kínálatbővülésben reménykednek, mert a lakások iránti igény egyre nő a két kerületben.

Míg a X. kerületben egyértelműen a legkedveltebb ingatlantípus most a panellakás, addig Rákosmente esetében a panelek mellett más kategóriák iránt is komoly érdeklődés mutatkozik. Ezek közé tartoznak az újszerű, vagyis 10 évnél nem öregebb téglalakások, az egyszintes kockaházak, melyek jó alapot jelentenek a felújításra, valamint a jó minőségű és felújítást alig-alig igénylő családi házak - mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák két kerületi irodájának szakmai vezetője.

Úgy tűnik, hogy az ingatlanpiaci szakértők lassan egy éve hallható optimista beszámolóit nem cáfolják meg a számok. A most megjelent hivatalos adatok is az ingatlanpiac fellendülését mutatják, ahol főleg a forgalom emelkedik, de az árak is felfelé araszolnak. A Balla Ingatlanirodák saját statisztikai adataiból pedig az derül ki, hogy mit keresünk a lakáspiacon, hol és mennyiért szeretnénk vásárolni. 

Nagy örömmel jelentjük, hogy megjelent Bátyi Zoli, az N3 Kommunikáció oszlopos tagjának legújabb alkotása, a Hóhércsárdás című dokumentum-riportköny. A téma rendkívül izgalmas, hiszen a magyarországi kivégzések történetéről kaphatunk minden részletre kiterjedő képet a 19. századtól egészen a halálbüntetés eltörléséig, a szerzőtől megszokott egyedi, olvasmányos stílusban. Bátyi felkészültségét jól mutatja, hogy több mint 15 éve folytat bűnözéstörténeti kutatásokat, amely tapasztalat a könyv minden egyes sorában tetten érhető. Kedvcsinálóul álljon itt egy részlet a műből:

„Az akasztást követően a szabályzat szerint először 20 perc várakozás után az intézeti orvos lépett oda, meghallgatva, van-e szívverés. Mi csak álltunk halálos csendben, és csak vártunk, vigyázzban, mozdulatlanul. Életem leghosszabb húsz perce volt. A szemünk láttára szállt el egy élet egy emberből. Akármit is tett, a halál gondolata mindenkit megrendített.”

A témához való érdeklődéstől függetlenül arra bíztatunk mindenkit, hogy ha idejük engedi, olvassák el a könyvet, hiszen érdekes emberi sorsokkal, tanulságos történetekkel találkozhatnak, amelyek a szerző szakmai látásmódján keresztül segítenek árnyaltabb képet adni a bűn és a feloldozás lélektanáról.

Bátyi Zoltán előző nagysikerű alkotása a Marinko – A halál zsoldosa című riportkönyv az N3 Médiacsoport gondozásában jelent meg 2013-ban, amelyre büszkén mondhatjuk, hogy a kortárs bűnügyi tényirodalom egyik legfontosabb hazai alkotása.

Fotó: Steindl Gabriella

Míg korábban az eladói nyomás volt inkább jellemző a hazai ingatlanpiacra, addig most határozottan állítható, hogy kibontakozott egy vevői hullám. Ez igaz az általunk most részletesebben vizsgált XVI. kerület esetében is. Nagy kérdés azonban az, hogy a lendület mikor fullad ki. A túlárazott panellakásokat és a devizahitelesek helyzetének változását tekintve némi visszarendeződést is elképzelhetőnek tartanak a szakértők az év második felében.

Sok a panellakás a IV. és XV. kerületben, de úgy tűnik a kereslet is erőteljes. Ahogy egész Budapesten jellemző volt a leginkább a paneleket érintő forgalomnövekedés és áremelkedés az elmúlt hónapokban, úgy a két észak-pesti kerületben is pontosan ugyanezt tapasztalták az ingatlanközvetítők. És úgy tűnik, hogy a folyamat nem áll meg, bár a devizahitelek rendezése és a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) miatt most óvatosabbak lettek a jóslatok.

Míg régen sok volt az újépítésű lakás a Ferencvárosban, ezek mára eltűntek, az újszerű ingatlanok pótolják a hiányt, melyekre így óriási az igény. Szintén felfelé hajtja a keresletet a kerületben több nagy egyetem közelsége, de az itt található József Attila lakótelep is nagy kedvenc a vevők körében. Úgyhogy senki ne számítson alacsony árakra, kínálati túlsúlyra, különösen azért ne, mert itt sem maradt el az ingatlanpiaci fellendülés.

A IX. kerületben 5-10 évvel ezelőtt nagyon sok új lakást építettek, ezek azonban mára elfogytak, a beruházások pedig leálltak. Pedig lenne igény az újépítésű lakásokra, helyettük a vevők most jobb híján az újszerű ingatlanok közül válogatnak, melyekből szintén nem túl sok kerül a piacra - derült ki Hart Erzsébetnek, a Balla Ingatlanirodák kerület irodája szakmai vezetőjének szavaiból. Szerinte az a nagy kérdés, hogy lassan megérkeznek-e az ingatlanfejlesztők, mert ha igen, az még inkább fellendítené az egyébként is egyre jobb teljesítményt mutató kerületi ingatlanpiacot.

Keresettek az újszerű lakások

A leginkább keresett ingatlanok a kerületben most azok, melyeket pár éve építettek, így mára már csak újszerűnek mondhatók. Ilyenek találhatók például a Bokréta utcában - csak hogy könnyebb legyen betájolni, merrefelé járunk a kerületen belül. Ezen a környéken az átlagosnál rövidebb idő alatt el lehet adni az újszerű lakásokat, de nagyon keveset kínálnak eladásra. Akkor adnak csak el ingatlant itt, ha a tulajdonosnak változik az élethelyzete, de soha nem a környék vagy a lakások minősége, kialakítása a gond - hangsúlyozta Hart Erzsébet. A vevők errefelé elsősorban a 60-70 négyzetméteres, két-háromszobás lakásokat keresik inkább, és aki itt vásárolna egy ekkora lakást, az számítson 20-22 millió forintos árra, amit még a jellemzően teremgarázs ára is megemelhet 1-2 millióval.

Ezek az árak persze nem a teljes IX. kerületre jellemzőek, csak az újszerű házakra a felkapott utcákban. Ha régi házakról van szó, akkor a vevők kénytelenek nagyon megnézni azok állapotát, figyelniük kell a közös költség mértékére, arra hogy anyagilag mennyire van rendben a ház, sokan vannak-e elmaradva a díjakkal, közös költséggel - figyelmeztet az ingatlanközvetítő. Egy-egy ilyen felmerülő probléma érthető módon elriasztja a vevőket. A régi, polgári lakásoknál ezért az előbb említettnél lejjebb húzódnak az árak, ami nagyban függ attól is, hogy mennyire közel találhatók ezek az ingatlanok a kerületben lévő egyetemekhez.

A felsőoktatási intézmények - itt található például a Semmelweis és a Corvinus is - környéke ugyanis nagyon keresett, a környező utcákban mindig van mozgás az ingatlanpiacon. Az egyetemisták ugyanis azt szeretik, ha egyáltalán nem kell utazniuk vagy minél kevesebbet. Ez az igény azonban az árakban is jelentkezik: ezeken a környékeken jelennek meg a 300 ezer forint körüli négyzetméterárak egy-egy felújított lakás esetében - jegyezte meg a Balla Ingatlanirodák kerületi vezetője.

Egy sajátos városrész: a József Attila a lakótelep

“Parkos, nyugis, békés, józan ember lakta, korrekt padokkal, 90 százalékban nagyon jó benyomást kelt” - így jellemezte Hart Erzsébet azt a városrészt, mely a IX. kerületnek már a külső részén helyezkedik el, viszont nagyon keresett. Ennek oka, hogy a lakótelepen megbízható a lakóközösség, közel a metró, jár az éjszakai busz, biztonságos, nagyon jól ellátott és karnyújtásnyira van minden. A kerületre egyébként jellemző folyamatok itt még fokozottabban jelentkeznek: miközben az alku mértéke általánosan csökken most az ingatlanpiacon, errefelé a korábbi 500 ezres - 1 milliós alkuk mára 100-200 ezer forintra estek vissza.

A hirdetési és eladási ár közötti különbség általában minimális. Olyan mértékű az érdeklődés az itt található lakások iránt, hogy volt már arra is példa, hogy 10,5 millió forintra emelték egy kétszobás, földszintes, eredetileg 9,9 millió forintos összegért meghirdetett ingatlan árát a tulajdonosok, annyi vevő jelentkezett pár napon belül - hívta fel a figyelmet Hart Erzsébet. A környék iránt érdeklődőkről itt is listát vezetnek, így ha piacra kerül egy-egy ingatlan, mindjárt viszik is a vevőt, vagyis kezdetben ezért is jelentősebb az érdeklődés.

A József Attila lakótelepre nagyon jellemző, hogy azon belül költöznek a lakók, mert nem szeretnek elmenni. Ha élethelyzetük miatt váltásra van szükség, akkor helyben igyekeznek az igényeiket kielégítő lakást találni, tehát eladják a garzont, hogy egy kétszobásba költözzenek, vagy az idősebbek áthurcolkodnak egy emeleti lakásból a földszintre. Ami időnként gondot okoz, hogy bár vegyes építésű lakásokról van szó - tehát tégla válaszfalakkal ellátott panellakásokról -, nincs igazán nagyméretű ingatlan a lakótelepen. Akad ugyan olyan otthon, ahol két lakást egybenyitottak, ilyenből azonban kevés van. A Balla Ingatlanirodák egyébként itt nyitotta első irodáját 15 éve, és visszajáró ügyfeleik vannak, az előbb említett ok miatt is.

Hiányosság a lakótelepnek talán az, hogy errefelé nagyon kevés a felújított, azaz szigetelt panelház: tízemeletesből két felújított van errefelé és négyemeletesből is csak kettő-három, de ezeket is 10-15 éve szigetelték. Ennek oka, hogy összhatásuk rendben van, jó állapotú panelek - tette hozzá Hart Erzsébet.

Az ingatlanközvetítő várakozásai szerint egyébként az itt kialakult, egyre biztatóbb képet mutató ingatlanpiacra az elkövetkező hónapokban is számíthatunk, sőt amennyiben újra megjelennének a beruházók - reagálva a hatalmas méretűre duzzadó, újépítésű lakások iránti igényre -, akkor még a jelenleginél is nagyobb pezsgés jönne.

Töretlenül emelkedtek a használt lakások árai és a piaci forgalom a KSH napokban megjelent harmadik negyedéves adatai szerint. Ezek a számok teljes mértékben egybecsengenek a Balla Ingatlanirodák piaci tapasztalataival. Ahogy az ingatlanközvetítők folyamatosan javuló helyzetről tettek említést az elmúlt hónapokban, úgy most a statisztikai adatok is arra világítottak rá, hogy felfelé ívelő pályán mozog a hazai ingatlanpiac.

30 százalékkal növekedett a tavalyi év első kilenc hónapjában Magyarországon az értékesített lakások száma, miközben 2,5 százalékkal növekedtek az árak egy év alatt, egészen pontosan az ún. tiszta árindex.

Állandósult árnövekedés

Mindez úgy következett be, hogy az árak az előző év eddig vizsgált első három negyedévében folyamatos emelkedést mutattak. A használt lakások ára 2014 harmadik negyedévében 3,5 százalékkal volt már magasabb, mint 2013 harmadik negyedévében. Ennek kapcsán ugyanakkor érdemes kicsit mélyebbre nézni a folyamatokban.

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy az árak emelkedését a forgalomnövekedés hatására bekövetkező, egyre csökkenő mértékű alkuk eredményezték. Gyakorlati szemmel nézve: az eladók egyre kevésbé, egyre kisebb mértékben hajlandók engedni a meghirdetett irányárakból, látva az érdeklődők növekvő számát.

Ráadásul a negyedik negyedévben már azzal is rendszeresen találkoztak a Balla Ingatlanirodáknál, hogy a tulajdonosok elkezdték emelni meghirdetett lakásaik árát. Habár a negyedik negyedéves adatokról még nem számolt be a KSH, az előbb említett folyamat következtében nem csak a valóságban, hanem a statisztikákban is várhatóan további áremelkedéssel fogunk majd szembesülni.

Egyre több lakást adnak el

Eközben persze a forgalom is egyre bővült: az első negyedévben 32 százalékkal nagyobbra nőtt az értékesített állomány az egy évvel korábbi, 24 ezer darab eladott lakáshoz képest. És bár a következő negyedévek adatai még folyamatosan érkeznek, a statisztikai hivatal szerint a második és harmadik negyedévben is hasonló mértékű emelkedés következett be.

Ugyanakkor ahogy az már az előző, negyedéves jelentésekből is kiderült: a vevők egyre inkább az olcsóbb lakásokat keresték, így a korábban említett 2,5 százalékos tiszta áremelkedés helyett a valóságban 0,8 százalékos volt az áremelkedés mértéke. A lakások átlagos négyzetméterára 145 ezerről 147 ezerre emelkedett országosan, az átlagos lakásár megragadt 9,7 millió forinton.

Amit még érdemes megemlíteni a 2014-es folyamatok kapcsán, de a statisztikai adatokból nem derült ki: ebben az évben jelentős mértékben csökkent az ingatlanpiaci kínálat a devizahitelek végelszámolása miatt. Ennek oka egyrészt az, hogy az érintett eladók szeretnének tisztán látni az ügyben, ezért kivártak 2015. február 1-jéig. Másrészt pedig a bankok sem igazán voltak tárgyalókészek a tavalyi év második felében.

Biztató budapesti helyzet

A Balla Ingatlanirodák megfigyelései szerint az ingatlanpiac csak Budapesten, az agglomerációban, és a munkahelyekben bővelkedő nagyvárosokban mutat egészséges képet. Ezt teljes mértékben megerősítik a statisztikai adatok is, melyekből az derül ki, hogy a kisebb településeken továbbra is a négyzetméterárak enyhe csökkenése figyelhető meg.

Ami viszont a budapesti négyzetméterárakat illeti: 226 ezerről 232 ezerre nőtt az átlag négyzetméterár 2014-ben. Érdekes fejlemény, hogy csökkent az egyes kerületek közötti árkülönbség: nagyobb mértékben a legolcsóbbnak számító VIII., X. és XXI. kerületek drágultak, miközben a hagyományosan legdrágábbnak számító II. és XII. kerületekben ereszkedtek az árak.

Szintén nagyobb mértékű árnövekedést hoztak az elmúlt negyedévek a budapesti belvárosban. A már említett VIII. kerületen kívül az V., a VI. és a VII. kerületekben következett be számottevő drágulás. Olyannyira, hogy ennek következtében az V. kerület a második helyre kúszott fel a kerületi árösszehasonlító grafikonon, lehagyva az eddigi második helyezettet, a XII. kerületet.

Várakozások: árcsökkenést hozhat az idei év

A 2015-ös év második negyedévétől ugyanakkor már árcsökkenésre számít a Balla Ingatlanirodák. Ennek oka, hogy a piacot továbbra is a devizahitelek végelszámolása mozgatja majd, csak most már az előző évivel ellentétes irányban: folyamatos kínálat-bővülésre lehet számítani, ami aztán az árak emelkedését is visszafogja majd, sőt ismét megkezdődhet az árcsökkenés.

Balla Ákos ennek kapcsán megjegyezte, hogy a devizahitelek által ejtett sebek nehezen gyógyulnak: továbbra is több százezer család helyzete marad kilátástalan a hiteleik miatt. Akiknek viszont sikerül a devizahitelük elszámolása után “újrakezdeniük” az életüket, azok jellemzően a legkisebb összegekért elérhető ingatlanokat, a panellakásokat választják majd, így ezek kereslet szintje változatlan marad.

Az eladók száma tehát az idei évben várhatóan nagyobb mértékben emelkedik, mint a vevőké. Azonban  vevői oldal is bővülést mutathat, hiszen az emberek élethelyzete folyamatosan változott (gyerekszületés, házasság, válás, új munkahely miatti költözés, stb.) az elmúlt években, így jelentős költözési igény alakult ki, melyet még nem sikerült teljes mértékben kielégíteni. Halasztott költözésekről beszélhetünk, melyek stabil, de akár növekvő keresletet eredményezhetnek.

Kényszerértékesítési hullámmal ugyanakkor nem számol az idei évben a Balla Ingatlanirodák, viszont 2016-os évre vonatkozóan egyelőre ezt nem zárjuk ki. A hitelezés nem igazán szól bele az ingatlanpiaci mozgásokba, hiszen mindössze az ügyletek 10-15 százalékában lesz szerepe a bankok által kínált forintkölcsönöknek. A 2015-ös évre vonatkozó várakozásainkat mellékelt grafikonunkban összesítettük.